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房地产将第三次担当复苏重任
2009年01月16日              来源:中国证券报

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    作者认为,回顾中国经济近三十年的飞速发展,除了前十年增长动力来自于体制放松的制度增长,主导产业不明显外,在后二十年所经历的两轮经济周期中,虽然每次经济复苏的形式不同,但基本上都离不开房地产业的“发力”。
    从当前中国经济面临的实际情况来看,房地产行业的重要性仍然要大于股市。未来我国市场房价虽然会有较大调整,但由于城镇化进程的推进及保障性住房建设投资的增加,整个房地产行业的发展仍会相对平稳,将成为中国抵御全球经济危机冲击,拉动内需,着力保增长的关键所在。
    房地产是经济增长“火车头”
    自1978年以来,我国的经济运行经历了3个完整的经济发展周期(1978年-1988年;1989年-1997年;1998年-2007年)。2008年,中国经济进入了以下降作为周期开始划分的第四轮经济周期。从产业联动角度看,在前三轮经济周期中,除了第一轮周期的增长动力主导轮来自于体制放松的制度增长,因而主导产业不明显外,后两轮周期中,房地产行业扮演了经济带动的“火车头”角色。虽然每次经济复苏的形式不同、动力表现差异,但基本上都离不开房地产业的“发力”。
    1989年,中国经济进入了改革开放以来的第一次收缩期。为了刺激经济增长,政府主导投资当然是一项恢复经济的利器:中央和各级地方政府都进行了众多的基础设施投资和开发区建设。投资的大规模扩张,需要相应投资能力的保证,而当时经济体系中投资能力的扩张,就来源于“土改”。1988年,《中华人民共和国宪法》(修正案)通过,新宪法承认了土地使用权的商品属性,从而正式开启了我国的土地有偿使用制度。1990年后,土地有偿使用制度已全面推广开来,许多原先拥有土地的单位也因此大为受益。长期以来拖欠的城市基础设施建设一下子获得了充足的资金来源。土地使用权制度改革,使城市基础设施建设为主导的城市化运动迅速展开。
    1998年,国内外宏观环境的变化,使内外交困中的中国经济开始了新一轮的收缩;同年,国务院23号文(《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》)发布:1998年下半年开始,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。至此,住房制度改革在中国全面展开,一个全新的市场——房地产市场从此在中国大地出现,并得到蓬勃发展。房地产的繁荣,带动了城市建设的蓬勃发展,城市化率迅速提高,1998年前10年城市化率平均每年提高0.73%,2007年前10年城市化率平均每年提高1.2%。这一次,房地产行业发展对经济增长的带动,由非住宅转向了住宅。住宅投资的发展,直接带动了消费的“井喷”。房改初期,存量房产的激活,首先带动了消费的增长。2002年后,新建商品房的高速增长,从投资和消费两个方面拉动了经济的持续繁荣。
    当前房地产重要性远超股市
    在改革开放后的前20年左右时间里,供给不足造成的短缺一直是中国经济运行的主要特征。“土改”使中国经济获得了充足的投资动力,直接导致了以公用基础设施和普通消费供应能力的增长。上世纪90年代后,需求不足逐渐成为了经济运行中的主要问题。“房改”对投资需求和消费需求的拉动,直接“引爆”了改革开放以来的第三轮经济繁荣。理论和实践均表明,生产和消费必须平衡,投资增加若没有消费的相应增长,单纯的投资支出增加对经济反周期运转的效果有限。房地产业发展对消费增长的提振作用是显而易见的,任何大型耐用消费品的普及,除了居民收入的普遍增长外,消费场所和空间条件的普遍具备是另外一个必备条件。因此,房地产行业发展是消费升级的前提和基础。
    房地产行业的平稳发展,还有利于我国抵御海外金融危机的冲击,增强我国经济的“脱钩”能力。因为,房地产是个完全的非贸易部门,需求只受内需变化影响,很少受国际市场影响。经济增长的周期性特征,决定了全球化经济环境下“脱钩”能力在保持经济平稳发展中的巨大作用,而经济能否走出独立行情的关键在于“脱钩”能力。因此,在当前的世界经济环境下,讨论“挂钩”还是“脱钩”是没有意义的,关键是你有没有“脱钩”的能力。有了“脱钩”能力,则意味着国内的内需足够强大和强劲,经济运行有足够的灵活性。房地产行业的发展,是当前我国发展“脱钩”能力的关键和重要抓手。
    对我国现阶段的资本市场来说,融资和套现几乎是股市的重要功能。当中国经济处在外延扩张的要素积累阶段时,股市的融资功能还具有一定的优先性;而当前我国经济发展已到了结构增长阶段,股市的功能地位发生转化,资源配置功能的地位上升。资源配置在企业层次的微观表现,就是股票市场为企业并购重组的进行提供了“并购货币”。结构调整是中国经济发展未来一段时期内的长期任务,股市在这方面将发挥重要作用。但是,中国当前经济运行的最主要任务,是尽快扭转经济持续下滑的势头,使经济增长保持一定的速度。在这方面,房地产市场的平稳运行,对国民经济的稳定作用要高于股市。
    房地产年投资1.5万亿是底线
    由于中国的人口转移仍没有结束,未来即使城市化率放缓,城市化率提高给房地产业乃至国民经济发展带来的空间仍很巨大。新增城镇人口和原有居民的保障住房投资,保证了未来较长时间内我国的房地产投资仍具有较大的刚性需求,初步测算,每年房地产投资1.5万亿是个底线。低于这个水准,中国的城镇化进程就要停止。
    在制造业领域普遍存在的消化库存行为,在房地产领域也同样上演着。由于前2年房地产投资的过快增长,原先已下降的商品房存量又大幅上升。出于消化这部分存量房产的需要,2009年和2010年房地产投资预计面临20%-30%的下降。即使面临如此大比例的下降,房地产投资依然占了我国年总投资15%左右的份额,依然占了我国年新增投资1/3左右的比重。
    未来市场房价虽然会有较大调整,但整个房地产行业的投资由于保障性住房建设投资的增加,幅度会相对较小。在我国宏观经济健康运转情况下,即使未来房价剧烈波动,行业发展也会相对平稳。

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